meglio affittare casa o comprarla?

Conviene di più affittare casa o comprarla?

Per una ricerca britannica i benefici di un acquisto sono molto meno rilevanti rispetto alla locazione. Ma la teoria da sola potrebbe non bastare

La domanda, che assilla famiglie e giovani coppie, ha messo anche alla prova docenti e ricercatori universitari, che hanno tentato di determinare quale tra i due fosse l’affare più conveniente. Lo studio più recente in materia porta la firma di Isaac C. Tabner, della divisione contabilità e finanza alla Management school dell’università di Stirling, nel Regno Unito. Sull’ultimo numero dellInternational review of financial analysis Tabner ha pubblicato un articolo in cui sostiene che, dal punto di vista strettamente matematico, l’affitto è più vantaggioso dell’acquisto.

La variabile da cui muove lo studio di Tabner è cosiddetto fitto imputato, ossia quanto si dovrebbe pagare per affittare un’abitazione con le stesse caratteristiche di quella che si possiede. Facciamo un esempio: se abito in un casa e ritengo che per affittarla spenderei 100 euro al mese, ha senso acquistarla e versarne in un mutuo la stessa cifra o poco più? Per Tabner, questo ragionamento, che spinge molti a comprare, non tiene conto di costi accessori, “come l’assicurazione dell’immobile o la manutenzione della proprietà”. Di conseguenza, “i proprietari possono sovrastimare i benefici finanziari di possedere una casa al posto di affittarla”.

L’obiettivo del professore inglese è di creare una tabella comparativa per permettere di decidere, in modo informato, se sia meglio l’acquisto o l’affitto. Nel complesso, la ricerca rileva che “anche quando le condizioni economiche sono favorevoli, i proprietari di casa devono tenere l’immobile tra i cinque e i dieci anni prima che il risparmio dell’affitto che hanno più versato sia sufficiente a compensare gli alti costi di transazione dell’acquisto”.

Tempo, quindi. E inflazione. Questi due fattori possono determinare il successo dell’una o dell’altra operazione. Una deflazione dell’1% annuo, ad esempio, erode della metà il valore di acquisto di una casa in 45 anni. Al contrario un’inflazione del 2% annuo fa guadagnare in 28 anni il 50% del valore di acquisto al proprietario.

Tabner ha sviluppato un modello che può essere adoperato come traccia per decidere quale sia l’investimento più conveniente. Primo passo: definire le caratteristiche della casa. Secondo: stabilire la durata del possesso e un ragionevole margine di errore. Terzo: identificare quanto costi sia acquistare sia affittare la casa e calcolare il fitto imputato netto. Quarto: identificare i limiti di convenienza. Quinto: definire la propria attitudine al rischio e bilanciare la tolleranza al rischio con la convenienza. Sesto: valutare la capacità di protezione dall’inflazione del capitale umano e delle condizioni di mercato. Settimo: calcolare il rischio di un’inflazione sui prezzi immobiliari rispetto a una deflazione per un proprietario. Ottavo: considerando i rischi di inflazione e deflazione e la leva finanziaria di una proprietà, determinare un prezzo ridotto appropriato.

A questo punto ci sono tutti gli elementi per calcolare il valore netto attuale della proprietà rispetto all’affitto e capire così che cosa convenga. Tabner elabora un complesso algoritmo per valutare il mercato immobiliare.

La conclusione, però, si riduce a una semplice sottrazione. Il minuendo è il valore attuale di tutti i flussi finanziari che entrano nelle tasche del proprietario. Di fatto, quando ha guadagnato comprando casa. Tabner lo calcola sommando quanto potrebbe ricavare in quel momento il proprietario da una vendita e il valore del fitto imputato (ossia dell’affitto per una casa con le stesse caratteristiche) nel periodo di possesso dell’abitazione. Il sottraendo è costituito da tutti i flussi in uscita per comprare una casa, ossia dalle spese. Il numero si ottiene sommando le spese di deposito, la spesa iniziale che non si affronta quando si affitta, i costi di acquisto (compresi quelli per le tasse, le prestazioni legali, i periti e la concessione del mutuo), il valore attuale del rimborso degli interessi sul mutuo nel periodo di proprietà e il valore attuale del rimborso degli effettivi costi del prestito bancario nel periodo di proprietà.

La differenza, nelle simulazioni di Tabner, è un numero bassissimo: 12mila dollari. Questo risultato equivale ai soldi “puliti” che il proprietario guadagnerebbe dal possesso della casa. E allora si domanda il professore: il gioco vale la candela? La casa è un investimento se restituisce 12mila dollari, e nemmeno sicuri? Per l’accademico inglese la domanda è retorica: nient’affatto, meglio l’affitto. E anche quando il risultato sembra più rincuorante, Tabner invita ad analizzare i costi da capo, peggiorando alcune variabili.

In teoria il ragionamento è corretto, in pratica no – è l’osservazione di Enzo Albanese, amministratore della società immobiliare Sigest e presidente della Federazione italiana mediatori agenti d’affari di Milano e Monza -. In genere, in Italia si è acquistata casa per avere una plusvalenza in uscita e non un rendimento. Tuttavia oggi, con l’inflazione a zero, dovremmo considerare il rendimento prima della plusvalenza. Se la proprietà immobiliare fosse pulita delle fiscalità connesse che vi gravano, potrebbe avere un elemento di rendimento interessante”. Per Albanese, insomma, potrebbe essere uno strumento di investimento a tutti gli effetti. Anche se riconosce, da presidente degli agenti immobiliari, che anche in Italia, paese dove storicamente si compra casa, “la locazione è diventata sempre più importante e ancora di più lo sarà nei prossimi anni”.

Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, istituto di ricerche del settore, conferma che “dal punto di vista finanziario la locazione conviene, più volte sono state fatte simulazioni a lungo termine su due persone, una che compra e una che affitta e vent’anni dopo, chi ha affittato ha i soldi per comprare la casa in cui vive con una stanza in più”. Ma c’è un però, per Breglia. E cioè che la teoria non basta. “In Italia la casa ha avuto funzioni diverse – approfondisce -. Primo: è una patrimonializzazione indispensabile per una banca. Se lavoro e ho una casa, posso chiedere un prestito in banca e le banche nel nostro Paese contano ancora molto. Secondo: è una forma di risparmio forzoso. In genere chi affitta spende di più di chi deve risarcire un mutuo, perciò che dopo vent’anni abbia i soldi per comprarsi la casa in cui abita è una proiezione solo teorica. Terzo: in Italia la casa è una ricchezza emotiva”.

Breglia osserva che in media “gli italiani vivono in media in una casa 18 anni”. “In questo momento i tassi sono ancora convenienti”, aggiunge l’esperto. E c’è chi ne ha approfittato. Elaborando le 80 milioni di posizioni creditizie degli italiani raccolte dal proprio database, Crif ha calcolato che l’anno scorso lungo lo Stivale sono aumentate le richieste di mutui. Rispetto al 2015 le domande sono cresciute in dodici mesi del 13,3%, riportandosi quasi alla quota degli anni 2009-2010. Resta inferiore il taglio medio del prestito: 123.324 euro contro i 136mila degli anni pre-crisi.

Fonte

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here