CALDAIA NON FUNZIONANTE NELLA CASA IN AFFITTO

CALDAIA NON FUNZIONANTE NELLA CASA IN AFFITTO

Il riscaldamento è un bene primario, necessario alla sopravvivenza dell’uomo. E se anche ci sono sempre fonti alternative ai classici termosifoni (ad esempio è certamente la stufa elettrica) è indubbio che una casa fredda non può essere abitata, specie nella stagione invernale.

Ciò vale a maggior ragione per l’acqua calda senza la quale è impossibile provvedere non solo alla pulizia del proprio corpo, alla doccia e al lavaggio dei panni, ma anche alle faccende domestiche (si pensi all’acqua calda necessaria per il lavaggio dei pavimenti).

Che fare allora se, nella casa in affitto, c’è una caldaia non funzionante?

Nell’ambito di una locazione, i contrasti tra inquilino e proprietario di casa vedono molto spesso la caldaia al centro di numerose polemiche: chi deve sostenere le spese per la manutenzione?

La caldaia guasta può determinare il risarcimento del danno morale, ma bisogna dimostrare il grave danno. Non si può compensare con il canone la spesa anticipata per la riparazione.

Chi deve pagare per la caldaia non funzionante?

Spese di manutenzione, rottura e revisione, la riparazione della caldaia guasta è una spesa che compete al padrone di casa, a meno che il guasto non sia dipeso da un cattivo uso dell’inquilino o dal fatto che questi, pur sapendo che l’impianto necessitava di controllo e revisione, non vi ha provveduto per tempo o non ha avvisato il proprietario.

Chi deve provvedere al controllo periodico e alla manutenzione della caldaia?

Differenti, invece, sono le regole per il controllo periodico e la manutenzione ordinaria della caldaia: la revisione – obbligatoria per legge – spetta all’inquilino. Su di lui competono anche le spese per le piccole riparazioni, quelle che dipendono dall’uso quotidiano (si pensi alla pulizia dei filtri e al controllo dei fumi). Sono a carico dell’affittuario anche le spese per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell’apparecchio o da caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito).

Lo stesso dicasi per gli interventi di adeguamento a legge, anch’essi a carico del locatore.

Cosa può stabilire il contratto di affitto per quanto riguarda la caldaia?

Bisogna sempre prestare attenzione a ciò che dice il contratto di affitto: le parti possono infatti derogare ai principi appena detti e stabilire, ad esempio, che determinate spese competano al locatore ed altre all’inquilino o viceversa.

Di solito, però, si usa stabilire un “copione” ormai collaudato e prevedere che siano:

a carico del proprietario le spese per:

  • installazione della caldaia
  • sostituzione della caldaia
  • adeguamento della caldaia alle norme di legge
  • manutenzione straordinaria della caldaia.

a carico dell’inquilino le spese per:

  • manutenzione ordinaria e controllo fumi
  • pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo
  • pagamento tasse
  • aggiornamento libretto e controllo periodico
  • pagamento operaio per il controllo
  • spese per la fornitura del calore.

Che fare se la caldaia è guasta

Come abbiamo detto, quando la caldaia è guasta e la rottura non dipende da un difetto di ordinaria amministrazione spettante all’inquilino, la riparazione compete al padrone di casa.

Il conduttore ha l’onere di avvisare il locatore affinché vi provveda immediatamente; tuttavia, nel caso in cui quest’ultimo rimanga inerte, il conduttore ha facoltà di provvedere personalmente a dette riparazioni anticipandone i costi, salvo poi esigere il rimborso ed il risarcimento danni al locatore.

Se il locatore non paga le spese anticipate dall’inquilino, quest’ultimo non può compensarle con il canone di locazione: non può ciò smettere di versare l’importo mensile da lui dovuto per l’affitto fino a quando non si è rifatto dei costi sostenuti in quanto i due obblighi di pagamento viaggiano su binari differenti e paralleli. Pertanto in assenza di rimborso, all’affittuario non resta che procedere con un decreto ingiuntivo da richiedere al tribunale. Per chiedere il decreto ingiuntivo dovrà però esibire copia della fattura rilasciata dal tecnico. Chi ha pagato in contanti e non si è fatto rilasciare il documento fiscale difficilmente potrà dimostrare il proprio diritto di credito.

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